Výstavbu na nákladovém nádraží není třeba démonizovat, ale veřejná debata jí rozhodně prospěje
Celý projekt na masterplan brownfieldu na nákladovém nádraží Žižkov spěje po mnoha letech pomalu k závěru. V příštích měsících má hlavní město v plánu podepsat smlouvy s developery a teprve následně schválit změnu územního plánu, která umožní všem investorům žádat o územní rozhodnutí a tedy i brzy stavět. Aktuální zájem veřejnosti celému procesu rozhodně neublíží, spíše naopak. Co požaduje aktuální petice občanů, co my jako radnice, a jak to nejspíš dopadne?
Na konci článku najdete slovníček některých souvisejících pojmů
Ve srovnání s tím, jak se připravuje masterplan pro takto významná území například v Hamburgu nebo v Paříži by se jistě našlo sto věcí, které by mohly běžet lépe, zejména celá komunikace s veřejností. Podkladová studie vznikala posledních několik let prakticky za zavřenými dveřmi. Dnes už ale veškeré dostupné podklady najdeme na stránkách IPR a podkladovou studii mohla veřejnost na jaře připomínkovat online. Na vyhodnocení svých připomínek nyní čeká nejen veřejnost, ale i městská část, ty naše jsme schválili na únorovém zastupitelstvu.
Letošní novinka - zájem veřejnosti
Na rozdíl od relativně vlažného zájmu o první kolo připomínek ke změně územního plánu v roce 2019, se letos místní veřejnost zaktivizovala, a to je určitě dobře. Spolek Arnika se nenechal odradit krátkým termínem mezi zveřejněním podkladů a lhůtou pro připomínky, materiály prostudoval a připravil svoje námitky a během jednoho víkendu pod ně nasbíral přes 1200 podpisů. Díky tomu se stal zákonným “zástupcem veřejnosti”, jehož námitky mají v procesu vypořádávání připomínek vyšší relevanci.
Arnika spolu se spolkem “Jarovská třída” nyní stupňuje tlak peticí a má v plánu přijít s ní na záříjové zasedání Zastupitelstva hlavního města. Během těchto dnů navíc lidé nacházejí ve schránkách jejich kampaňové noviny, ve kterých de facto znovu najdete hlavní výtky k podkladové studii a související změně územního plánu. Debata o budoucnosti Nákladového nádraží se tím aktivizuje a politizuje, což se představitelům města možná nemusí líbit, ale v demokratické společnosti by taková věc měla být standardem a mělo se to popravdě stát už dávno. Podoba našeho města a jeho rozvoj není jen odborná otázka, je to i otázka politická a veřejná, protože zcela bezprostředně ovlivňuje prostředí kolem nás. Musí se tedy vést i veřejná diskuze, i když může být občas vyhrocená. Zkušenosti navíc ukazují, že iniciace veřejné debaty povede k lepšímu výsledku a i k jeho lepšímu přijetí veřejností. Centrum pro architekturu a městské plánování (CAMP) na podzim připravuje k nákladovému nádraží velkou výstavu - to bude pro veřejnou debatu skvělá příležitost.
Co chceme jako Praha 3 změnit především a co z toho se snad i podaří
Naši pozici v jednáních, která nás teprve čekají, posiluje fakt, že připomínky formulované Arnikou se do velké míry překrývají s těmi, které jsme schválili na zastupitelstvu. I když nutno říct, že volíme o poznání méně alarmistický jazyk. Zejména při “strašení” počtem nových obyvatel se v kampaňových novinách (možná nezáměrně) dost kouzlí s čísly - dřívější urbanistické studie jednoduše uváděly výrazně menší čísla proto, že se jednalo jen o samotný areál bývalého nádraží. Dnešní plány se snaží zkoordinovat (a je to správně) i okolní plánovanou výstavbu (podél Malešické, na Jarově, v Olšanské a v Nagano parku…). Myslím, že je naší úlohou se postavit za fakt, že postupný nárůst 15.000 obyvatel během příštích dekád nebude pro městskou část, jejíž faktický počet obyvatel se pohybuje kolem 100.000, žádné zásadní drama. Pakliže ovšem bude včas vystavěna příslušná občanská a dopravní infrastruktura.
Hlavní témata pro nás prozatím zůstávají stále stejná jako před dvěma lety: Požadujeme záruky, aby výstavba nezahltila Žižkov auty, aby v území vznikly velké plochy veřejně přístupné zeleně a aby včas vznikla veškerá vybavenost – školy, školky, nová tramvajová trať, zařízení sociální a zdravotní péče...
Poslední známá podoba tzv. potenciálu podkladové studie ke změně územního plánu Z 2600/00 z jara 2021 - před zapracováním připomínek MČ a veřejnosti
Těžko predikovat, jak se tyto připomínky zúročí v nové podobě podkladové studie, kterou bychom měli znát snad už za několik týdnů. Na základě dostupných indicií předpokládám, že hlavní město prokáže, že (automobilová i veřejná) doprava bude fungovat i po výstavbě nové čtvrti, jinak by bylo na místě zpochybnit navržené objemy výstavby. Proto se přece navrhuje Jarovská třída a proto Dopravní podnik již dostal pokyn začít projektovat tramvajovou trať skrz celé území. Dá se také čekat, že bude garantována veřejná přístupnost zelených ploch a ochrana chráněných přírodních druhů. Podrobnější regulace podkladové studie by navíc mohla přesně určit i procento zeleně u stavebních bloků; městská zeleň je přece nejen zeleň v parcích a stromy v ulicích, ale i vnitrobloky a zelené střechy a mnozí investoři v území se k tomu i hlásí. Na rozdíl od kritiků podkladové studie si nemyslím, že by rozsah zeleně, který lze vyčíst z nejnovějšího známého výkresu potenciální zastavěnosti, byl nedostatečný. Jde ale o to, jakou bude mít zeleň kvalitu a dostupnost. A na rozdíl od autorek a autorů petice jsem přesvědčený, že na základě toho, co dnes víme, by neměla být problém ani neprostupnost území. (Ačkoliv opatrnost je vzhledem ke zkušenostem třeba s Central Park Praha rozhodně na místě.) Zdá se totiž, že převážná většina výstavby spěje víceméně k (neo)klasickému blokovému městu. Mrtvý je též podle aktuálních informací návrh na 75metrovou věž uprostřed území, památkáři údajně nepřipustí větší než dvanáctipatrové stavby.
Arnika ale správně upozorňuje, že podkladová studie prozatím nenabídla vůbec žádné záruky, že budou v území jasně vymezena všechna školská zařízení a že budou mít dostatečně velkou zahradu, respektive sportoviště. Navíc v námitkách k územnímu plánu požaduje, aby IPR prokázal potřebnost tzv. Jarovské třídy, resp. zevrubně prověřil její alternativy, proti čemuž lze těžko něco namítat. V petici už je ale Jarovská třída v navržené podobě jednoznačně odmítnuta, to tedy zůstává i nejzřetelnějším rozporem mezi stanoviskem petentů a mnoha lidí z okolí Habrové ulice a stanoviskem radnice. Tenhle rozpor ale asi nevyřešíme bez slíbené dopravní studie.
Obecní bydlení - ticho po pěšině
Jak spolky, tak laická veřejnost ještě mnohem výrazněji než radnice akcentují právě bod, kterému se na zastupitelstvu vysmíval Alexander Bellu, tedy hrozící „nedostatečný sociální mix“ obyvatelstva nové čtvrti. Tu hrozbu přitom cítí prakticky každý, s kým se o nové výstavbě na Žižkově dáte do hovoru. To, co se dosud stavělo hlavně kolem Olšanské, není přirozená součást města. Jak Central Park Praha u Pitterovy ulice, tak nedaleké Garden Towers v Olšanské, jsou bez nadsázky obří monotónní komplexy, do kterých se vejdou byty pro tisíce lidí, ale kolem nich je mrtvo, v přízemí nejsou žádné (normální) obchody, restaurace, sámošky… nic co dělá město městem. Nejen pohledem do katastru, ale i pouhým pozorováním je jasné, že byty byly skoupeny jako “investiční”, velmi často zahraničními vlastníky. Udělat něco s tímto trendem není jednoduché, ale stejně jsem přesvědčený, že bychom se o to měli pokoušet.
Princip je totiž docela jednoduchý: čím více tu vyroste bytů, které budou cenově dostupné třeba pro běžné rodiny, tím větší bude poptávka po (normálních) obchodech v přízemí nebo normálních (státních) veřejných školkách a školách v pěší - nejen v dojezdové - vzdálenosti. Pokud připustíme, aby tu vznikly další luxusní gated communities, nikdy tu nevznikne živý a fungující kus města, který by se dal označit za součást Žižkova, nikdy tu nevzniknou ulice, kam se vám chce zajít do hospody nebo si něco koupit. To, zda v území vzniknou alespoň nějaké dostupné byty (a to lze v praxi těžko zajistit jinak, než že to budou byty v obecním vlastnictví), je proto zásadní a každý, kdo obhajuje koncept města krátkých vzdáleností, by to měl vzít v potaz; prosazovat jenom zahuštěnou výstavbu nestačí. Zatím bohužel mnoho nenaznačuje, že by se tak mělo stát, s čestnou výjimkou jednoho rozhovoru s radním Zábranským pro A2larm.
Na pozadí jednání o konkrétních brownfieldech totiž na hlavním městě probíhá i příprava Metodiky spolupodílu investorů do území. Ta na celoměstské úrovni stanoví doporučené částky, kterými by měli developeři přispět právě na veřejnou vybavenost. Je to každopádně obrovský systémový krok dopředu, za který město zaslouží pochvalu. Na druhou stranu - navržené částky vzbuzují pochyby. Na tomto základu se budou počítat i příspěvky investorů v rámci nákladového nádraží a první výpočty dávají tušit, že budeme rádi, když se z vybraných peněz vůbec zaplatí školská vybavenost. Právě výkup bytů do majetku města by musel být součástí těchto kontribucí a je velká otázka, zda nezapadne pod jinými prioritami.
Čas běží
Máme s hlavním městem i s developery společný cíl - rádi bychom ještě v tomto volebním období měli jasnou shodu (stvrzenou smlouvami) nad tím, jak se v území bude stavět, podle jakých pravidel, za jakých podmínek. Pokud se na straně města a městské části vymění aktéři, všechny dohody se budou složitě uzavírat znovu, což významně zdrží nebo i dost možná ohrozí celý proces. Navíc je odemykání brownfieldů proklamovanou prioritou stávajícího vedení města. Čas se ale zkracuje a čím více se budeme blížit dalším komunálním volbám, tím víc budou nervy všech pracovat. Je nejvyšší čas vzít námitky veřejnosti vážně, obnovit kulaté stoly všech zainteresovaných aktérů včetně zástupce veřejnosti, a udělat všechno pro to, abychom dohodu s developery na podkladové studii a na tom, kdo z nich školy a školky postaví, měli nejpozději do konce roku.
Matěj Michalk Žaloudek
autor je předseda výboru pro územní rozvoj Prahy 3
a předseda zastupitelského klubu Zelených a nezávislých
Slovníček:
Brownfield - Zpravidla opuštěné či jen dočasně využívané pozemky, které ztratily svůj původní účel a svým umístěním v intravilánu města jsou nejvhodnější plochou pro novou výstavbu. Nejčastěji se jedná o pozemky bývalé železnice, bývalých továren, přístavů nebo jiné technické vybavenosti. Pozemky na nákladovém nádraží jsou jedním z největších brownfieldů v Praze.
Územní plán - Hlavní (a de facto jediný) legislativní dokument o přípustných funkcích a míře využití území. Dle jeho stávající podoby lze stavět bytovou výstavbu jen v některých částech pozemků bývalého nákladového nádraží.
Změna územního plánu - Změna části územního plánu, která se projednává 3-15 let. V našem případě se jedná o tzv. změnu Z 2600/00, a projednává se již dvanáctým rokem. Nyní je ve své finální fázi zapracování připomínek z tzv. Veřejného projednání, a jakmile bude pořizovatel s vypořádáním připomínek hotový, může o vydání změny hlasovat zastupitelstvo hlavního města.
Pořizovatel - Pořizovatelem územního plánu (tedy i jeho změn) je Odbor územního rozvoje MHMP. Měl by se řídit striktně zákonem v působnosti státní správy. Připomínky ke změnám územního plánu nicméně vypořádává v součinnosti s tzv. určeným zastupitelem.
Zpracovatel - Zpracovatelem územního plánu je Institut plánování a rozvoje. Řídí se nejen legislativou, ale též pokyny zadavatele (MHMP), cíli a úkoly územního plánování dle Stavebního zákona, jakož i svoji zřizovací listinou. Je odborným garantem celého procesu (co do urbanismu a architektury).
Určený zastupitel - je zastupitel hlavního města pověřený zastupitelstvem k vypořádávání připomínek k územnímu plánu spolu s pořizovatelem. V tomto volebním období je jím náměstek primátora Petr Hlaváček. Coby náměstek s gescí územního rozvoje předkládá radě či zastupitelstvu schválení či neschválení změn územního plánu. Je tedy fakticky nejmocnějším hráčem v celém procesu, alespoň tedy na straně samosprávy.
Podkladová studie (“masterplan”)- Podkladová studie ke změně územního plánu je jediným dokumentem, který může alespoň trochu přiblížit podobu toho, co se v místě skutečně postaví. Problém je, že je to jen ilustrativní studie, která nemá žádnou právní závaznost (na rozdíl např. od regulačního plánu). Proto v případě Z 2600/00 usilujeme o to, aby podkladová studie byla dostatečně podrobná a byla součástí všech smluv s developery.
Kontribuce developerů - Příspěvek developerů na veřejnou vybavenost (školy, školky…), hlavní město aktuálně projednává metodiku, která by byla směrnicí pro městské části. Jako problematické se (mi) jeví zejména (příliš nízká) částka 700 kč/m2 hrubé podlažní plochy u staveb, které nepotřebují změnu územního plánu. Ale o tom až jindy. Obecně je zásadní dodržet princip, že se investoři na veřejné vybavenosti podílí stejným poměrným dílem a že se takto zaplatí drtivá většina nákladů, které svou výstavbou městu vyvolají.
Jarovská třída - nová ulice, která je navržena v rámci podkladové studie jako logická spojnice nové čtvrti s městským okruhem na místo dříve uvažované vícepruhové Jarovské spojky. Měla by ochránit stávající uliční síť před nárůstem dopravy, ale výrazně přemění stávající okolí bývalého železničního tělesa směrem do Malešic a proto naráží na významný odpor místních.
Gated Community - rezidenční celek, obvykle oddělený plotem či vysokými zdmi, s vlastní recepcí, hlídači, soukromou zelení apod. Velikostí zpravidla přesahuje běžný městský blok a kromě jiného je tak bariérou v území pro pěší pohyb.
